القروض البنكية الخاصة بالسكن… قواعد “لعب” جديدة لتأمين القطاع ضد الأزمة

الدار/ ترجمات

منذ أن استعادت البنوك عدة مليارات درهم من العقارات في سداد قروض من بعض المنعشين العقاريين لتجنب الإفلاس، ازداد مستوى اليقظة تجاه القطاع. بل إن بنك المغرب وضع قواعد خاصة للتبرعات في الدفع، والتي من المنتظر أن تدخل حيز التنفيذ في الأشهر المقبلة. في غضون ذلك، يعمل البنك المركزي على تنظيم الديون العقارية للأسر. بلغت قروض الإسكان المستحقة 226 مليار درهم في عام 2019 بمعدل تعثر 6.8٪ ، بانخفاض 0.3 نقطة خلال عام واحد.

للحد من المخاطر المرتبطة بهذه القروض، كثف البنك المركزي اجتماعاته مع البنوك وشركات الائتمان الاستهلاكي بشأن شروط منحها، ولا سيما نسبة الدين، والمدة، وأسعار الفائدة. ستؤدي هذه التبادلات إلى تحديد عتبات لنسب معينة لمنع مديونية الأسر المفرطة وحماية البنوك من المخاطر المرتبطة بها.

سيتم تعيين حدود نسبة القرض إلى القيمة (النسبة بين مبلغ الائتمان وسعر شراء العقار) ونسب DSTI (خدمة الدين إلى الدخل) بحلول عام 2021. وقد قامت البنوك بإرسال التقارير الأولى عن البيانات التي سيتم استخدامها لحساب نسبة DSTI. اليوم، لا توجد قواعد ثابتة بشأن نسبة الديون، ولكل مؤسسة سياستها في هذا الشأن. التغييرات القادمة يمكن أن تستبعد بعض الملامح من الحصول على الائتمان السكني.

لتعزيز أدواته التحليلية، يعمل بنك المغرب على جعل البيانات المتعلقة بأسعار إيجار وبيع العقارات أكثر موثوقية. ستأتي المواد الخام بشكل خاص من مواقع الويب العقارية بفضل تجريف الويب. سيتم استخدام هذه البيانات المستخرجة لحساب مؤشرات مراقبة مخاطر العقارات، مثل نسبة الإيجار / السعر.

بالإضافة إلى ذلك، قال البنك المركزي إن “العمل الحالي يستغل خوارزميات التعلم الآلي غير الخاضعة للرقابة القائمة على الذكاء الاصطناعي لضمان تقسيم أفضل للعروض في سوق العقارات”

استمر إنتاج قروض الإسكان في الانخفاض في عام 2019 إلى 26.3 مليار درهم. إن النمو البطيء وعواقبه على دخل الأسرة يفسر جزئياً التباطؤ في الإنتاج. علاوة على ذلك، لا يجد الطلب دائمًا عكسًا كافيًا للعرض، مما يؤثر على المعاملات. وانخفضت هذه بنسبة 11٪ في عام 2019.

انخفاض معدل المساهمة الشخصية في تمويل العقارات

انخفض متوسط معدل المساهمة الشخصية في تمويل العقارات انخفاضًا حادًا من 30٪ في 2018 إلى 18٪ في 2019. وقام البنك المركزي بعمل البيانات المستخدمة لحساب LTV (النسبة بين مبلغ الائتمان وسعر شراء العقار)، مما يوفر صورة أكثر دقة عن ممارسات البنك. بعد هذا التمرين، بلغ متوسط LTV 82٪. يختلف من بنك لآخر ويعتمد أيضًا على الملف الشخصي للمقترض. المخاطر التي يتكبدها البنك على المقترض الذي ليس له مساهمة أعلى.

لذلك قد يطلب البنك علاوة أعلى لتحمل هذه المخاطرة. لكن كل هذا يتوقف على الملف الشخصي. ملف عالي الجودة سيتم تمويله بشروط جذابة دون مساهمة شخصية. تقوم البنوك أحيانًا بتمويل سعر العقار والتكاليف ذات الصلة. تمثل الملفات ذات القيمة الدائمة الأكبر من 100٪ 8٪ من الإنتاج في عام 2019. لكن الممارسة الحالية هي مساهمة بحد أدنى 20٪. يتعلق هذا بـ 45٪ من الحالات التي تمت الموافقة عليها العام الماضي. بالنسبة لما يقرب من 38٪ من القروض الممنوحة، يكون مستوى المساهمة أقل من 10٪، أي أن القيمة الدائمة تتراوح بين 90٪ و 100٪.